Дивиденды reit фондов. максимальные по доходности

ETF на REITs

Хотя трасты REITs весьма надежны и приобретают разные типы недвижимости, это все еще одна акционерная компания. Поэтому для уменьшения рисков нам желательно иметь вариант вложения, который включает множество фондов REITs.

Его предлагают ставшие уже традиционными биржевые фонды ETF. Как и в случае классических акций, эти фонды отслеживают какой-то индекс, например FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dow Jones REIT Index был рассмотрен на графике выше. Ниже актуальные данные по широкому индексу американской недвижимости Wilshire US Real Estate Investment Trust:

Как уже указывалось выше, приобрести подобные ETF можно за несколько десятков долларов. Лучше всего это делать через зарубежного брокера, хотя некоторые крупные российские брокеры имеют прямой выход на американскую биржу (например, брокер Открытие).

Есть и некоторые российские паевые фонды, которые покупают эти зарубежные ETF, предлагая их массовому российскому инвестору. Например, так делает «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в ПИФы традиционно низкий и составляет несколько тысяч рублей, однако комиссии по сравнению с прямой покупкой фонда весьма высоки, что на дистанции способно превратиться в потерю десятков процентов.

Хотя трасты недвижимости составляют менее 5% капитализации от американского фондового рынка, их потенциальная доходность позволяет доводить их долю до 15-20% портфеля. Не думаю, что стоит рассматривать лишь американскую недвижимость — есть достаточно ликвидных фондов с недвижимостью по всему миру, хотя доля американского сектора как правило преобладает. Примеры ETF на REITs:

Анализ первого фонда может сказать нам, что он наполовину состоит из трастов коммерческой направленности, а также из специализированных трастов с трастами жилой недвижимости:

Стоимость чистых активов

Наш гипотетический баланс может помочь нам понять другой общий показатель REIT, чистую стоимость активов (NAV). В 10-м году балансовая стоимость нашего здания составила всего 500 000 долларов, потому что половина первоначальной стоимости была амортизирована. Таким образом, балансовая стоимость и связанные с ней соотношения, такие как цена к балансовой стоимости, часто сомнительные с точки зрения общего анализа акций, в значительной степени бесполезны для REIT. NAV пытается заменить балансовую стоимость собственности более точной оценкой рыночной стоимости.

Расчет чистой стоимости активов требует отчасти субъективной оценки активов REIT. В приведенном выше примере мы видим, что здание приносит операционную прибыль в размере 100 000 долларов (200 000 долларов дохода минус 100 000 долларов операционных расходов). Один из методов – использовать операционную прибыль по рыночной ставке. Если мы думаем, что текущая рыночная ставка капитализации для этого типа здания составляет 8%, то наша оценка стоимости здания составит 1,25 миллиона долларов (100 000 долларов операционной прибыли / 8% ставки капитализации = 1 250 000 долларов).

Эта оценка рыночной стоимости заменяет балансовую стоимость здания. Затем мы вычтем ипотечный долг (не показан), чтобы получить стоимость чистых активов. Активы за вычетом долга равны собственному капиталу, где «чистая» в СЧА означает чистую задолженность. Последний шаг – разделить СЧА на обыкновенные акции, чтобы получить СЧА на акцию, которая является оценкой внутренней стоимости. Теоретически котируемая цена акций не должна слишком сильно отклоняться от чистой стоимости акций на акцию.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

REIT фонды США- что это

REIT, или Real Estate Investment Trust — фонды зарубежной недвижимости, управляющие объектами недвижимости в США. Обычно они сдают их в долгосрочную аренду. При этом REIT привлекают деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с полученной прибыли, а все дополнительные расходы на содержание недвижимости выплачивают арендаторы. У них в управлении находятся самые разные объекты — ТЦ, дома престарелых, кинотеатры, апартаменты, офисы, складские помещения.

Подробности смотрите в видео:

Ключевые особенности REIT:

  1. Не платят налог на прибыль.
  2. Работают только с долгосрочными арендаторами.
  3. Обязаны зарабатывать именно на недвижимости и получать с нее как минимум ¾ всех доходов.
  4. Обязаны выплатить вкладчикам как минимум 9/10 своего дохода.

Если рассмотреть результаты работы за последние полвека, по выплаченным дивидендам REIT обгоняет рынок акций. При этом капитализация фондов недвижимости относительно мала — порядка 2 трлн долларов (для сравнения: капитализация рынка облигаций — около 20 трлн.) При этом облигации в последние годы практически не приносят доход. Поэтому капитал перетекает на рынок недвижимости, в драгоценные металлы, сырьевые активы, в том числе — в REIT.

Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости — это проверенная временем стратегия, которая ведет к финансовой независимости.

Почему компании может быть выгодно классифицироваться как REIT

Как видите, для того, чтобы компания была классифицирована как REIT, необходимо выполнить несколько довольно строгих требований. Так почему же многие связанные с недвижимостью компании стараются преодолеть эту проблему?

Добиваться статуса REIT компании побуждает один очень важный мотивирующий фактор, и он связан с налогами.

В частности, REIT не рассматриваются налоговыми органами как обычные корпорации. Если компания квалифицируется как REIT, она не платит корпоративный налог вообще, независимо от того, сколько прибыли она получит. Даже если прибыль REIT исчисляется миллиардами, налоговым органам не достанется ни цента из них.

Именно поэтому 90% прибыли идёт акционерам. Поскольку REIT обязаны отдавать большую часть своего дохода, они рассматриваются как предприятия сквозного типа и подлежат налогообложению только на индивидуальном уровне.

В большинстве компаний, выплачивающих дивиденды, прибыль облагается налогом дважды. Когда компания получает прибыль, она должна заплатить корпоративный подоходный налог, который в настоящее время имеет фиксированную ставку в 21%. Затем, когда прибыль выплачивается акционерам в виде дивидендов, она облагается налогом на дивиденды на индивидуальном уровне. Таким образом, однократное налогообложение является огромным преимуществом REIT.

Загвоздка только в том, что дивиденды REIT обычно облагаются налогом по несколько более высокой ставке, чем дивиденды по акциям, и налоговая структура может быть довольно сложной, как мы увидим позже. Тем не менее, это одно из важнейших преимуществ для REIT и их инвесторов.

Примеры REIT

Применяя принцип диверсификации в своем портфеле, а также непосредственно внутри этого инструмента, трастовые фонды похожи на etf фонды, список самых лучших которых для российского инвестора можно смотреть на специализированных сайтах, учитывая стартовый порог, предлагаемую доходность, срок работы. Предлагаю ближе познакомиться с подобным инструментом, но который работает (по закону не менее 75% активов) именно с недвижимостью. Для этого создала сравнительную таблицу, а поскольку инвестиции в фонд очень зависимы от рынка, для сравнения покажу, как упала прибыль с начала карантина.

REIT-фонды и их актуальные показатели

Компания Направление Дивидендная доходность % Просадка с февраля
Simon Property (SPG) Самый крупный оператор торговых центров 11,2 55
Macerich Company (MAC) Торговые центры (3-ий по величине) 4,18 60
New Residential Investment Corp (NRZ) Ипотека 3 58
Annaly Capital Management (NLY) Самый крупный траст ипотечной недвижимости 12,6 33

В среднем, на американском рынке более 250 подобных компаний. В итоге обозначу: для российского инвестора инструмент не сильно популярный, но он становится более востребованным в последние несколько лет. Сегодня все меньше экспертов рекомендуют инвестировать в ипотечные недвижимые трасты, поскольку из-за высокой безработицы рост просрочек сильно высокий, а значит, выплата дивидендов под большим вопросом.

Во времена рецессии 2009 года трастовые фонды недвижимости рухнули, как и сама недвижимость. В условиях сложного 2020 года наблюдается снижение объема инвестиций, поскольку компании не развиваются — не получают прибыль с аренды офисов, магазинов, реже продают квартиры, апартаменты, соответственно оборот и капитализация снижаются. При этом для инвестора работа с таким активом весьма привлекательна не только из-за доходности, но и других факторов:

  1. Несколько способов стать участником фонда.
  2. Лояльный старт, в некоторые рейты можно зайти от 20 долларов, хотя средняя цена 1000 долларов.
  3. Гибкость — продать ценные бумаги всегда проще, чем недвижимость.
  4. Вложения защищены от инфляции.
  5. Надежность — фактически не было ни одного случая, когда REIT был признан банкротом.

По надежности они сравниваются с американскими государственными облигациями. Для работы с инструментом обязательно нужно заключить договор с иностранным брокером, а если работаете с отечественными, тогда рекомендую прочесть материал о том, что такое НАУФОР, и как эта организация справляется со своей функцией саморегулирования, что размещен на www.gq-blog.com.

Подведу итоговую черту этого материала: трастовый фонд недвижимости, возникший в США, постепенно перешел в экономики других стран. В нем есть некоторые рискованные моменты, но в целом плюсы преобладают. Остается традиционно пожелать всем, кто работает или только думает работать с этим направлением, успешного выбора и высокой дивидендной доходности.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Классификация

Итак, если вы решили инвестировать в REIT фонды через биржу, следует различать два вида.

  1. Долевые (Equity REITs) составляют 90% от рынка REIT. Они занимаются покупкой, продажей и сдачей в аренду объектов жилой и коммерческой недвижимости. В этой статье речь пойдет именно о них, поскольку второй вид мало распространен ввиду невысокого доверия инвесторов.
  2. Ипотечные (Mortgage REITs), составляющие 10% от рынка. Эти фонды покупают закладные у банков и получают доход в виде процентов по займам. После кризиса 2008-2009 годов интерес мировых инвесторов к такому виду вложений значительно снизился.

Итак, долевые фонды классифицируются по секторам объектов недвижимости:

  • офисные здания;
  • промышленные объекты (предприятия, склады и др.);
  • торговые объекты (магазины, торговые центры);
  • гостиницы, базы отдыха;
  • дома, коттеджи, квартиры и апартаменты для постоянного или временного проживания;
  • здравоохранение (больницы, поликлиники, медицинские лаборатории);
  • лесные угодья;
  • развлекательно-досуговые объекты (театры, кинотеатры, рестораны, казино и др.);
  • другие объекты инфраструктуры.

Преимущества и недостатки

Перечислим основные преимущества инвестирования в REIT фонды:

  1. Регулярный доход в виде дивидендов, который даже с учетом высоких налогов в среднем в 3 раза превышает доходность крупных индексов.
  2. Более высокая ликвидность по сравнению со сделками с недвижимостью – бумаги намного легче купить и продать, на них не нужно копить много лет.
  3. Диверсификация. Инвестиции в REIT сочетают в себе и защитную функцию (недвижимость – это защитный актив, как мы помним), и хорошую доходность.
  4. Защита от инфляции и от снижения курса национальной валюты. Опять же, даже учитывая жесткое налогообложение, дивиденды покрывают инфляцию и снижение курса рубля.

Недостатки REITs в первую очередь связаны с рисками:

  1. Зависимость от фазы экономики. Все помнят 2008 год, когда произошел кризис на рынке недвижимости. Менее болезненный удар пришелся на 2020 год, когда сократилась активность на фондовом рынке в целом в связи с пандемией коронавируса.
  2. Дивиденды зачастую выплачиваются не из чистой прибыли фонда, а из операционного дохода (FFO). В связи с этим у некоторых REITs возникает кредиторская задолженность, которую не всегда удается покрыть в срок. Хотя активы и сформированы за счет собственных средств, львиная доля денег (выплаты акционерам) выплачивается за счет займов. В конце концов, возникает риск банкротства фонда.
  3. Высокие налоги.

Real Estate Select Sector SPDR Fund

  • Стоимость: $35,55;
  • Годовой диапазон торгов: $24,88–42,00;
  • Дивидендная доходность: 3,23%;
  • Издержки инвестирования: 0,13% в год (т.е. $13 на каждые $10 000).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) в основном инвестирует в REIT (97,92%), однако часть средств вложена в компании по управлению и развитию недвижимости (2,08%). При этом полностью исключены ипотечные фонды недвижимости.


XLRE Chart

Портфель XLRE (состоящий из 31 актива) повторяет структуру индекса Real Estate Select Sector. Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, и на десять крупнейших активов приходится более 65% от этой суммы. Среди главных вложений XLRE: American Tower, Prologis, Crown Castle International (NYSE:CCI) и Equinix (NASDAQ:EQIX).

С начала года фонд снизился примерно на 8%. Однако, как и VNQ, с начала весны он вырос примерно на 40%. В ближайшие недели возможно падение до 32,5; такое снижение обеспечило бы больший «запас прочности» для долгосрочных инвесторов.

Подведем итог

Участники рынка, ориентированные на формирование пассивного дохода, часто отдают предпочтение инвестиционным фондам недвижимости, поскольку те предлагают более высокую дивидендную доходность, чем представители большинства других секторов.

Однако, учитывая тот факт, что рассмотренные ETF инвестируют исключительно в сектор недвижимости, они могут быть подвержены большей волатильности, чем более диверсифицированные фонды акций. Фактически, подавляющая масса REIT еще не отыграла недавнее снижение и торгуется существенно ниже уровней начала года. В соответствии со своей склонностью к риску, долгосрочные инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования части капитала в REIT. Возможно, в ближайшее время мы увидим первые «ростки» восстановления отрасли.

Ниже представленные другие ETF этого сектора, которые мы планируем рассмотреть в ближайшие недели:

  • Global X SuperDividend REIT ETF (NASDAQ:SRET);
  • iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE:REM);
  • Nuveen Short-Term REIT ETF (CBOE:NURE);
  • Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR);
  • ProShares Short Real Estate (NYSE:REK);
  • Schwab U.S. REIT ETF (NYSE:SCHH);

Примечание: Активы, рассмотренные в данной статье, могут быть недоступны инвесторам некоторых регионов. В этом случае проконсультируйтесь с аккредитованным брокером или консультантом по финансовым вопросам, которые помогут подобрать аналогичный инструмент. Статья носит исключительно ознакомительный характер. Перед принятием инвестиционного решения обязательно проводите дополнительный анализ.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

  1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
  2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
  3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
  4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
  5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
  6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
  7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

  1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
  2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
  3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Анализ инвестфондов недвижимости

Базовый принцип не меняется – анализируется ряд мультипликаторов и по ним отбираются наиболее перспективные Real Estate Investment Trust. Но некоторые стандартные мультипликаторы, использующиеся при отборе акций, придется заменить.

При анализе учитывается:

  • FFO – Funds From Operations или средства от операционной деятельности. Показатель создан американской NAREIT, рассчитывается как сумма чистой прибыли, амортизации, обесценивания активов за вычетом прибыли от продажи активов. FFO рассчитывается для устранения влияния амортизации, в случае с недвижимостью амортизация искажает результат так как недвижимость не изнашивается с той же скоростью, что и, например, механизмы. В анализе используется не непосредственно FFO, а рассчитанные на этой основе мультипликаторы.
  • P/FFO – чем показатель ниже, тем лучше.
  • FFO per Share – используется по аналогии с EPS.
  • Такие мультипликаторы как P/E и EPS используются, но в качестве дополнительных. Можно ориентироваться на форвардные значения этих показателей.
  • Dividend Yield – имеет значение и динамика дивидендных выплат, и форвардное значение мультипликатора.
  • Debt to Equity Ratio – чем показатель ниже тем лучше.
  • Учитывается сектор работы фонда.

Стандартные мультипликаторы есть в любом скринере. Есть даже возможность выбрать из перечня поддерживаемых компаний только REIT.

Проблемы могут возникнуть только с показателями, основанными на FFO. FFO публикуется в отчетности, мультипликаторы на его основе можно рассчитать вручную.

О перспективе Real Estate Investment Trust можно судить не только по мультипликаторам, но и по соответствующим индексам. Примеры таких индексов:

  • S&P United States REIT. Характеризует состояние американских инвестфондов. В него включены только фонды, реально работающие с недвижимостью, mREITs относятся к финансовому сектору и не входят в корзину индекса.
  • FTSE NAREIT All Mortgage Capped Index. Акцент сделан на ипотечных фондах недвижимости.
  • MSCI US REIT Index. Обычный индекс, характеризующий американский рынок.

Всего есть несколько десятков индексов такого типа (как глобальных, так и созданных под американский рынок). С полным перечнем можно ознакомиться на etfdb.com.

Индексы характеризуют состояние сектора в целом. Если, например, S&P United States REIT находится в области исторических максимумов, то лучше подождать с покупкой акций. Оптимальный сценарий – покупка бумаг после коррекции.

Как выбрать лучшие REIT фонды США

Если у вас нет времени, чтобы заниматься отбором, читать отчеты на английском у американского регулятора, отслеживать сделки инсайдеров, пересчитывать вручную, смотреть обновленные кредитные рейтинги, которые не всегда актуальны – есть простое решение: программа “Территории инвестирования” по REIT. За подробностями приходите на бесплатный интенсив по REIT. 

Мы инвестировали в REIT два миллиона рублей. Эти деньги распределены поровну на 2 портфеля: пенсионный портфель и портфель Ядро.

Кроме стартовых вложений, мы еженедельно докупаем в эти портфели активы на 500-2000$. Есть отдельный чат, где я даю аналитику и свои сделки, обзоры по каждой компании, ссылка на описание, детальные показатели, краткая сводка, по которой можно быстро принять решение. У нас есть день сделок – четверг, но если появляются какие-то срочные сделки, я дополнительно даю информацию в другие дни. 

Спустя время портфели практически сравнялись, потому что пенсионные активы бывают гораздо надежнее и интереснее по показателям. Я считаю нормальной проектную доходность 6%. Для меня важнее, чтобы компания увеличивала дивиденды. И сейчас у меня в пенсионном портфеле только 1 убыточная позиция: по ней -0,004%. Практически весь портфель работает плюс.

Портфель Ядро – чуть более рискованный. Туда мы покупаем молодые маленькие компании; сейчас там 19 REIT. Они платят более высокие дивиденды, им легче расти, они более агрессивно развиваются, у них выше кредитное плечо. Такие компании больше рискуют, но при этом дают больше возвратные инвестиции. Но они более волатильны, и в краткосрочной перспективе у них могут быть проблемы, если рынок сильно меняется.

Как приобрести взаимные фонды

Купить бумаги ВФ можно несколькими способами.

  1. Через российского или иностранного брокера. Если у вас есть брокерский счет – оформить заявку на покупку паев можно онлайн.
  2. Через иностранный банк – кастодиан, куда необходимо представить подтверждение дохода.
  3. Через управляющую компанию.
  4. Через посредников-агентов.
  5. Через зарубежную страховую компанию. Наиболее простым способом является покупка полиса Unit-linked, о котором рассказано в одноименной статье.

Российское валютное законодательство, а также зарубежные законы делают процедуру покупки акций или паев взаимных фондов у иностранных компаний довольно сложной с точки зрения бюрократии. Так, управляющая компания потребует подтвердить легальность получения доходов. При переводе средств в иностранный банк вы обязаны уведомить ФНС. Что касается программы Unit-linked, то там придется заплатить довольно высокую комиссию.

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

  • форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
  • управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
  • акции должны находиться в свободном обращении;
  • организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
  • минимальное число акционеров — 100;
  • не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
  • в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
  • в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
  • не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
  • не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

  • не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
  • REIT может быть только закрытого типа;
  • компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
  • капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

Historical Returns of REITs

Real estate investment trusts are historically one of the best-performing asset classes available. The FTSE NAREIT Equity REIT Index is what most investors use to gauge the performance of the U.S. real estate market. Between 2010 and 2020, the index’s average annual return was 9.5%.

More recently, the three-year average for REITs between November 2017 and November 2020, 11. 25%, was well above both the S&P 500 and the Russell 2000, which clocked in at 9.07% and 6.45%, respectively. Historically, investors looking for yield have done better investing in real estate than fixed income, the traditional asset class for this purpose. A carefully constructed portfolio should consider both.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector